Studio Donati A s.r.l

POVERI AMMINISTRATORI ,QUANTI ADEMPIMENTI NELLA GESTIONE DEL CONDOMINIO.
 
Gestire un condominio e' diventata una attivita' molto complessa che richiede una preparazione notevole su vari aspetti legali,tecnici e fiscali.
Affidare la gestione di un condominio ad amm.ri non professionisti e' diventato veramente un grosso rischio .
Una gestione superficiale crea danni economici rilevanti ai condomini e soprattutto li espone a rischi di vario ordine di responsabilita' civili e penali verso terzi che verso gli enti.
Basta ricordare che un amm.re deve provvedere oltre alla gestione odinaria anche agli adempimenti legati alla particolarita' del condominio e cioe' a tutti quegli adempimneti che non sono generalizzati di tutti i condomini .
E' questo il caso delle tasse e imposte come ad esempio la tassa ici,la tassa sui passi carrabili e la tassa sulle grigle di areazione,tutte imposte che derivano da un calcolo ben preciso sulla base di vari coefficenti ,calcolo che l'amm.re deve controllare e verificare e saper eseguire.
Altra incombenza e' quella di seguire le verifiche degli impianti ascensori che devono avvenire ogni 2 anni tramite un ente preposto.
L'amm.re deve preoccuparsi di far eseguire tale verifica ,che dovrebbe essere seguita dalla ditta manutenzione dell'impianto ma spesso e' ignorata.
la verifica all'impianto ascensore ,da parte di un ente abilitato , fa un elenco dello stato generale dell'impianto e delle opere di manutenzione necessarie da eseguire per mantenerlo in sicurezza.
Occorre ricordare che la visita biennale non solleva l'amm.re dalle sue responsabilita' infatti l'amm.re e' comuqnue tenuto al controllo sia della ditta di manutenzione e sia della progressione biennale delle verifiche.
Se l'amm.re ha dei dubbi sullo stato dell'impianto puo' e deve chiedere una ulteriore visita di controllo.
L'unico caso in cui l'amm.re e' sollevato dal controllo e' quello in cui,in caso di esecuzione di lavori che interessino l'impianto ascensore o altre parti dello stabile ,venga nominato un direttore lavori dalla assemblea di condominio.
La corte di cassazione ha ribadito che in tale caso il controllo delle opere spetta esclusivamente alla d.l. unica preposta,tuttavia a fine lavori l'amm.re potra' verificare sia l'operato della d.l. e sia della ditta.
Tornando all'ascensore e' munito di un libretto con numerro di matricola che viene rilasciato dopo il collaudo e da tale anno di rilascio partono le verifiche biennali.
 
Gli impianti elettrici situati nel condominio sono di tre tipi e cioe' l'impianto elettrico della centrale termica,l'impianto elettrico dell'ascensore e l'impianto elettrico delle scale e servizi.
Gli impianti elettrici debbono essere muniti di certificato di conformita' e anch'essi debbono essere revisionati ogni 4 anni con una verifica da parte di enti o ditte abilitate che rilasceranno il loro parere favorevole.
E' utile aveve per ogni impianto un certificato di conformita'.
 
Il certificato prevenzione incendi gia n.o.p. (nulla osta provvisorio antincendio) poi cpi certificato prevenzione incendi) e' di tre tipi cumulati in un unico certificato e cioe' prevenzione incendi stabile,ascensore e riscaldamento.
le disposizione dei vigili del fuoco variano a seconda della tipologia dello stabile e seconda della altezza e attivita' svolte (autorimesse ecc.)
 
Certificato energetico ;riguarda la centrale termica e lo stato dell'immobile dal punto di vista escurzione termica,rendimenti ecc.ultime normative legge 311 del 27/12/2006.
La centrale termica va seguita durante la gestione mediante il controllo dei rendimenti e delle temperature erogate nonche' degli orari piu' consoni alla gestione alle esigenze e alla tipoligia del fabbricato.
Questo e' solo l'inizio a tutto cio' va aggiunto tutto il lavoro di compilazione e tenuta dei 770,elenchi formitori,quadri ac ecc quali documenti fiscali del condominio.
Altri documenti fiscali sono i versamenti delle r.a.effettuate a mezzo degli F24 per le r.a. sulle fatture dei fornitori di servizi nell'ordine del 4% imponibile .
 
In ultimo ci sono i condomini pensate che abbiamo finito?no occorre redigere i preventivi,i consuntivi e le varie situazioni economiche patrimoniali,occorre fare i contratti con le ditte di manutenzione chiedere i documenti alle ditte e verificare la loro documentazione, presentando a ns. volta la documentazione del condominio ad esempio il duvri e/o dvr in base alle legge 81/08.
 
I dipendenti altro lavoro da espletare oltre al controllo ,alla formazione ed alle viste mediche occorre gestire i versamenti dei contributi e le buste paga coordinare le ferie e i permessi e controllare il loro operato.
 
Le polizze assicurative del condominio vanno gestite, siano esse riferite al personale oppure alla responsabilita' civile ,occorre coordinare i sinistri e gli incontri con i periti nonche' le liquidazioni.
 
Poi ci sono da risolvere i mille problemi di piccole manutenzioni dalle lampade alle serrature ecc.
 
Tutto cio' premesso e compresa l'attivita' da svolgere ecco la assemblea di nomina dell'amm.re e la presentazione delle offerte dei vari amm.ri :
Si presentano con parcelle ridottissime del tipo 2000 euro anno per la gestione di un condominio e i condomini il piu' delle volte scelgono la piu' economica ritenendola la piu'conveniente
 
Ma come si puo' pensare che un professionista svolga tutta la attivita' sopra esposta per 150/200 euro mensili che detratte le tasse ,che si auspica che paghi, si riducono del 30 al 40% .
Eppure tra i condomini vi sono anche professionisti che dovrebbero essere in grado di valutare la cosa in tutta la sua complessita' ,ma invece no, spesso, come dicevo ,si nomina il piu' economico e dopo un paio di anni il condominio collassa e si ricorre ad amm.ri giudiziari o ad altri professionisti che devono ricominciare da capo.
 
Sig.ri condomini aprite gli occhi e valuate la proposta piu' affidabile non la piu economica.
 
 

I danni riportati a seguito di una caduta non sono sempre risarcibili, Corte Cassazione sentenza n.ro 25772/2009.
La suprema Corte di Cassazione ha sancito che, in presenza di un pericolo evidente, occorre usare tutta la diligenza e prudenza usando le normali cautele per superare tale pericolo.
L'esempio e' quello di un vialetto condominiale sconnesso e poco illuminato sul quale e' caduta una donna riportando danni.
La corte ha ritenuto che la donna in questione non abbia usato la normale diligenza stante il fatto che si era in presenza di una evidente situazione di pericolo ed ha annullato la sentenza che aveva riconosciuto alla donna un risarcimento ritenendo che la donna abbia concorso alla produzione dell'evento art.1227 c.c.

 CONDOMINI PROPRIETARI POSSONO RICHIEDERE ALL'INPS L'EFFETTIVO VERSAMENTO DEI CONTRIBUTI DEL PORTIERE.

Il condominio facile risponde alle vostre domande.

Un vero vademecum che nasce da anni di esperienza professionale
sul campo,ma anche dall'analisi completa e commentata dei
problemi grandi e piccoli,che si presentano in condominio e
delle normative vigenti.

Questo testo e una buona guida per chi vuole iniziare l'attività
di amministatore,controllare l'operato del proprio amministratore
o semplicemente avere una panoramica sui vari aspetti della gestione di un condominio.

Attilio Donati e consulente ANACI (Associazione Nazionale
Amministratori Condominiali immobili)
presso lo "sportello del condominio" del Comune di Roma
E'iscritto all'Elenco degli Amministratori Giudiziari del
Tribunale di Roma.
Da molti anni è Amministratore di immobili a Roma con lo
Studio Donati Attilio s.r.l