NOMINA DÌ UNA COMMISSIONE DÌ CONDOMINI E DELEGA DELLA ASSEMBLEA.
L’assemblea di condominio può nominare una commissione di condomini per valutare compare e scegliere tra i preventivi presentati il più congruo e affidabile.
L’ha stabilito la Corte di Cassazione Civile con sentenza 5130/2007.
La Corte precisa ancora che l’assemblea non può delegare alla commissione l’approvazione del riparto.
Le decisioni della commissione devono necessariamente essere riportate all’assemblea per assumere una delibera che vincoli tutti i condomini.
Quindi le scelte operate dalla commissione non sono vincolanti ma costituiranno solo la base per la discussione da portare in assemblea.
Nel caso in cui tale attività non segua tale procedura di ratifica e approvazione dell’assemblea non vi sarà la possibilità di imporre a tutti i condomini, il pagamento delle quote derivanti dalle decisioni adottate mancando fondamentalmente l’espressione di volontà dell’assemblea di condominio.
ANTENNE IN CONDOMINIO.
L’installazione delle antenne sul tetto del condominio non richiede autorizzazione configurandosi un normale uso della cosa comune.
La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione l’ha stabilito con sentenza n. ro 4617/2007.
Tutto ciò premesso occorre che il condomino che installa una o più antenne sul tetto del condominio operi nel rispetto dei diritti di tutti.
Spesso, infatti, tale operazione è eseguita da tecnici del condomino i quali installano la nuova antenna senza rimuovere la vecchia, lasciando materiali abbandonati sul terrazzo, eseguendo le calate dei fili senza seguire sul percorso meno invasivo magari passando davanti alle finestre di altri condomini.
Insomma se è vero che la Cassazione ha stabilito che si possono istallare antenne è anche vero che occorre rispettare le parti comuni e i diritti degli altri condomini.
SI POSSONO USUCAPIRE I BENI COMUNI
La Cassazione con sentenza 8152 del 15 giugno 2001 ha sancito che laddove un bene comune, come ad esempio un ex locale caldaia, sia posseduto da un condomino per un periodo superiore ai 20 anni in modo indisturbato e vi sia stata una manifestazione di dominio esclusivo di tale bene da parte dell'interessato, il bene potrà essere usucapito trascorso il termine dei 20 anni.
Sarà bene quindi che, in caso vi siano usi continui o possessi continui da parte di uno o più condomini di un’area comune, gli altri condomini affrontino il problema manifestando la loro volontà di mantenere tale bene quale parte comune condominiale.
La manifestazione di volontà per l'interruzione del termine dei 20 anni dovrà essere proposta da uno o più condomini quali proprietari del bene comune in quota parte.
Spesso tra i beni comuni vi sono beni accatastati come ad esempio l'appartamento del portiere e vi sono beni immobili che, pur non essendo accatastati, esistono e sono tra l'elenco delle parti comuni.
Si fa riferimento ai locali della centrale termica, al locale ascensore, al locale idrico alla guardiola ecc.
In ultimo ricordiamo che l'onere della prova spetta al condomino che intende acquisire la proprietà tramite usucapione.
PER I REATI COMMESSI CONTRO LE PARTI COMUNI LA LEGITTIMAZIONE A PROPORRE QUERELA SPETTA ALLA TOTALITA' DEI CONDOMINI
La Corte di Cassazione con pronuncia 6197 del 18 febbraio 2011 ha esaminato la questione che si riferisce ai reati commessi contro le parti comuni e alla legittimazione a proporre querela per la condanna dei responsabili di tali atti.
La Corte ha confermato che laddove la vittima del reato sia un soggetto collettivo, la querela deve essere proposta dalla totalità dei componenti nella sua espressione istituzionale e non dal loro rappresentante.
Quindi nel caso di un condominio saranno i singoli condomini che dovranno presentare querela contro il reato commesso contro la proprietà' comune e non l'amm.re.
IL SOTTOTETTO SALVO DIVERSO TITOLO E' DA CONSIDERARSI PROPRIETA' CONDOMINIALE.
La SCC con sentenza 7909 del 6/4/2011 ha confermato che il sottotetto è da considerarsi come parte comune del condominio.
La sentenza fa rilevare che solo il diverso titolo può giustificare un’attribuzione della proprietà esclusiva a un condomino.
In pratica se un condomino ha nel proprio atto di acquisto indicato, la proprietà del sottotetto tale atto esclude la proprietà condominiale di tale area.
In mancanza di tale atto specifico i sottotetti saranno da considerarsi condominiali a tutti gli effetti, anche se non sono indicati nell'elenco dei beni comuni espressi nel reg. di condominio.
Quindi prima di attribuire la proprietà del sottotetto occorrerà esaminare gli atti di acquisto con attenzione oltre ad esaminare la situazione di fatto.
APPROVANDO UN BILANCIO PASSIVO NON SI RICONOSCE AUTOMATICAMENTE IL CREDITO DELL'amm.re
La Corte di Cassazione ha stabilito che l’approvazione di un bilancio passivo di condominio non riconosce specificatamente e automaticamente il credito dell'amm.re.
Infatti, i giudici con sentenza 10153/2011 hanno stabilito che il riconoscimento del passivo di un bilancio condominiale ha valore per le sole poste passive indicate e l'eventuale differenza del credito/debito in bilancio deve comunque essere accertata, approvata e doveva essere preventivamente sottoposta all'organo volitivo.
In pratica le anticipazioni dell'amm.re sono riconosciute solo quando sono documentate .
LA RACCOMANDATA RICEVUTA DAL PORTIERE VALE COME RICEVUTA.
La Corte di Cassazione ha confermato con sentenza 17733 del 2011 che la raccomandata consegnata al portiere dello stabile è da considerarsi come notifica perfezionata e pienamente valida.
Infatti, il portiere dello stabile esercita una mansione continuata che presuppone la consegna diretta all'interessato presumendosi che nelle mansioni del custode o del portiere vi sia la consegna della posta.
COMPROPRIETARI DÌ UN IMMOBILE SONO RESPONSABILI IN SOLIDO.
La Corte di Cassazione con sentenza 21907 del 21 ottobre 2011 ha confermato che i comproprietari di un’u.i. sita in condominio sono tenuti in solido nei confronti del condominio al pagamento degli oneri condominiali.
Tutto ciò sia per il principio detato dall'art. 1294 del Cod. Civ. sia per il principio della solidarietà derivante dalla comunione.
L'amm.re del condominio potrà quindi rivalersi su uno o più dei proprietari per l'intero debito.
VIA LIBERA ALLA INSTALLAZIONE PENSILINE.
La Corte di Cassazione con sentenza 22092/2011 conferma che un condomino può installare una pensilina utilizzando parti comuni purché tale opera non impedisca ad altri di farne parimenti uso e non limiti gli altrui diritti di godimento.
In tutto questo occorre tenere presente che al condomino sovrastante non dovrà essere limitata la visibilità o lo affaccio.
Per l’installazione di tale pensilina occorrerà far capo all'ufficio tecnico del municipio di appartenenza per prendere visione delle normative e attività da svolgere.
IL CONDOMINIO NON PUO' APPLICARE INTERESSI PER RITARDATO PAGAMENTO O PENALI.
L’ha precisato la Corte di Cassazione con sentenza 1929 2011 precisando che le penali o interessi per ritardato pagamento possono essere applicate solo nel caso in cui siano esplicitamente previste dal reg. di condominio approvato all'unanimità'.
La Corte ha quindi ritenuto illegittimo imporre clausole penali ai condomini per ritardato pagamento.
IL CONDOMINIO NON E' RESPONSABILE DEI DANNI CAUSATI DA UN TECNICO INVIATO DALL'AMM.RE PER ACCERTARE LE CAUSE DI UN DANNO.
La Corte di Cassazione ha stabilito che, per i danni causati da un tecnico inviato dall'amm.re per conto del condominio per accertare le cause che provocano un danno, non può essere ritenuto responsabile il condominio.I giudici hanno ritenuto che il consenso dato dal proprietario alla ricerca del danno costituisce, di fatto, accettazione anche della natura invasiva dell'opera di ricerca.
Sentenza n. ro 18795 del 14 settembre 2011.
NELLA CONVOCAZIONE ASSEMBLEA ORDINE DEL GIORNO SPECIFICO, SIA PUR IN MODO NON ANALITICO.
Ancora una volta il Supremo Collegio si è pronunciato in merito alla redazione dell'O.d.G. dell’assemblea con sentenza 21449/2010.
La Corte di Cassazione ha confermato la necessità di indicare, nell'O.d.G. inserito nella convocazione dell’assemblea, gli argomenti da trattare in modo che ogni condomino possa prenderne visione preventivamente e assumere ogni decisione utile valutando l'atteggiamento da tenere.
Tutto ciò non significa un’esasperata puntualizzazione dei punti, infatti, la Corte di Cassazione ha ritenuto che nella nomina amministratrice e nel preventivo e consuntivo gestione si potesse deliberare l'apertura di un c/c bancario e di procedere ove necessario a uno sconfinamento.
PENALI A CARICO DEI CONDOMINI MOROSI.
I condomini morosi creano disagio e difficoltà all'intera gestione del condominio e da ciò in alcuni casi l’assemblea ha ritenuto di dover deliberare di attribuire a tali condomini penali a loro carico.La Suprema Corte di Cassazione ha precisato che l'assemblea di condominio non può deliberare su tale punto imputando penali ai condomini morosi.
L'attribuzione di penali può essere applicata solo se esplicitamente espressa in un regolamento di condominio contrattuale, cioè approvato con la totalità dei consensi.
Cassazione Civile sez II 18 maggio 2011 n. ro 10929.
ANDIAMO IN FERIE CON I NS. ANIMALI DOVE E COME CONSULTARE L'ELENCO.
Le ferie spesso sono limitate dal fatto che abbiamo un amico a quattro zampe da portare con noi.Per venirci incontro il Ministero del Turismo ha aperto un sito www.turistia4zampe.it.
In tale sito si potrà trovale l'elenco degli alberghi ristoranti, agriturismi e spiagge nelle quali è possibile portare con noi i ns. amici a quattro zampe .
Buona iniziativa degna di nota auspicando che la sensibilità verso i ns. amici a quattro zampe aumenti sempre più come segno della civiltà di un paese.
NIENTE ICI PER LE CASE DEGLI ITALIANI CHE RISIEDONO ALL'ESTERO.
L'aula della camera dei deputati ha dato via libera alla fiducia posta dal governo sul decreto sviluppo.
Nelle norme contenute vi è l'esenzione dell'ici per gli immobili d’italiani che risiedono all'estero. ù
Tale norma vuole essere un segnale per gli italiani che risiedono all'estero per lavoro e che mantengono la loro casa in Italia con la speranza di tornare un domani nel proprio paese.
GLI AFFITTI IN NERO E DECRETO ANTIEVASIONE.Nel decreto antievasione è contenuta la norma che, per il conduttore che denuncia il proprietario all’agenzia delle entrate in quanto percepisce un affitto in nero, spetta un mini canone per almeno quattro anni.
Il minicanone è lontano dai fitti di mercato raggiungendo anche l'80% di riduzione del canone.
Tale norma però non sembra aver trovato molto successo in quanto gli inquilini hanno il timore di dover poi lasciare l'immobile per trovarsi altro immobile.
Tuttavia il decreto antievasione ha avuto successo soprattutto per i nuovi contratti di fitto che certamente vedono proprietari più attenti che riducono, se non eliminano l'affitto in nero.
PRIVACY E CONDOMINI MOROSI.
Il garante per la privacy ha condiviso le varie sentenze di Cassazione tra cui quella del 4 gennaio 2011 n. ro 186 ribadendo che l'amministratore può informare i condomini di chi non è in regola con il pagamento delle quote di condominio.
Infatti, tale attività, in quanto limitata ai soli condomini, non è da ritenersi lesiva ma propedeutica per incentivare tutti al pagamento e far conoscere lo stato delle morosità.
Naturalmente è vietato affiggere nell'atrio tal elenco o divulgarlo a soggetti diversi dai condomini.
INCENTIVI DEL COMUNE DÌ ROMA PER RIDUZIONE TASSA OCCUPAZIONE DELL'80%.
Il Comune di Roma allo scopo di incentivare l'esecuzione d’interventi riguardanti l'estetica degli edifici, il miglioramento tecnologico, il rendimento energetico e la rimozione delle barriere architettoniche ha promosso un bando per ottenere la riduzione dell’80% sulla tassa occupazione nonché il finanziamento del 50% dell'importo opere.
In considerazione che resta attiva anche la possibilità di ottenere la detrazione fiscale sull'importo dei lavori sarebbe utile approfondire e valutare tale opportunità da raccogliere per eseguire opere di manutenzione con costi bassi.
Ricordiamo di prestare la massima attenzione alle pratiche da presentare per accedere a tali contributi rispettando quanto disposto dalle normative in vigore.
La situazione delle morosità nei condomini e' notevolmente aumentata e i cosiddetti nuovi poveri hanno difficoltà' a pagare le rate condominiali ordinarie .
Tale situazione di morosità pone in grave difficoltà gli amm.re i quali sono costretti ad attivare i decreti ingiuntivi per incassare le rate insolute con altro aggravio dei costi.
Occorrere prendere atto di tale momento di contingenza e di conseguenza è importante che le delibere, che sono assunte per opere straordinarie, siano ben ponderate e valutate nel loro importo di spesa cercando, ove possibile, di non porre in difficoltà i proprietari valutando il potenziale economico del condominio.
La ricerca di rateizzazioni con le ditte, la ricerca di accesso al prestito bancario e soprattutto la creazione preventiva di un fondo cassa possono essere soluzioni utili che prevengono il crearsi di morosità insostenibili veicolo di future azioni legali di recupero.
Il proliferare delle liste morosità crea anche malcontento tra i condomini, malcontento che si aggiunge alle tante discussioni in aumento tra condomini.
A tutto ciò si aggiungono le numerose incombenze amministrative che, anche se necessarie, creano un aumento dei costi condominiali:
Gli adempimenti legali alla legge 81/08 e altri legati alla gestione del personale e fiscali
Rappresentano costi aggiuntivi spesso non compresi dai condomini i quali si vedono in bilancio voci di spesa che integrano i costi della gestione.
Una sana e oculata gestione deve spiegare tali normative e cercare di allineare il potenziale economico medio del condominio con le rate emesse evitando picchi di costo.
COME OTTIMIZZARE LA GESTIONE CONDOMINIO PER DIMINUIRE I COSTI.
I costi della gestione condominiale in questi ultimi anni sono lievitati per le numerose incombenze derivanti dagli adempimenti fiscali.
La redazione dei F24,la tenuta del libro fornitori,il 770 e tutti gli adempimenti fiscali in genere rappresentano dei costi che si vanno ad aggiungere ai costi di verifiche impianti elettrici, degli ascensori e dei rinnovi certificato. Prevenzione incendi.
Insomma la gestione è composta da circa il 25% da tali costi ai quali si aggiungono gli enti erogatori con le loro richieste di adempimenti, dati catastali ecc.
In tale quadro l'ottimizzazione della gestione si rende oltremodo necessaria ricercando di mantenere bassi i costi contrattuali fissi ed i consumi.
Per far ciò occorrerà trattare con le ditte manutenzioni non solo per il costo fisso delle manutenzioni ma anche per un pacchetto di costi ordinari dei lavori di manutenzione più ricorrenti.
E' questo l'esempio delle ditte che eseguono gestioni di riscaldamento e manutenzione ascensori oltre ditte pulizie e ditte manutenzioni in genere.
L'ideale sarebbe che, l'amm.re del condominio, come accade in altri paesi, si assuma l'onere dell'intera gestione dell'immobile con un contratto unico assumendosi in proprio ogni onere gestionale esclusi gli oneri straordinari.
Tale forza contrattuale porterebbe ad una diminuzione dei costi gestionali in quanto l'amm.re tratterebbe non per un condominio ma bensì per 50 immobili o oltre.
Purtroppo in Italia tale tipologia di gestione manageriale ancora non ha avuto logico riscontro per cui continuiamo a pagare i costi delle manutenzioni. Frazionati disperdendo impegno e denaro.
Auspichiamo che i condomini siano sensibilizzati in tal senso e che si arrivi a tale tipologia contrattuale omnicomprensiva.
In tale modo non si avrebbero più le approvazioni dei consuntivi ma solo l'assemblea per il rinnovo o meno del contratto gestionale unico.
Il ns. studio pilota in tale settore sta cercando di attuare tale programma, per chi fosse interessato potrà contattarci per avere un preventivo di massima.
Il condominio facile risponde alle vostre domande.
Un vero vademecum che nasce da anni di esperienza professionale
sul campo,ma anche dall'analisi completa e commentata dei
problemi grandi e piccoli,che si presentano in condominio e
delle normative vigenti.
Questo testo e una buona guida per chi vuole iniziare l'attività
di amministatore,controllare l'operato del proprio amministratore
o semplicemente avere una panoramica sui vari aspetti della gestione di un condominio.
Attilio Donati e consulente ANACI (Associazione Nazionale
Amministratori Condominiali immobili)
presso lo "sportello del condominio" del Comune di Roma
E'iscritto all'Elenco degli Amministratori Giudiziari del
Tribunale di Roma.
Da molti anni è Amministratore di immobili a Roma con lo
Studio Donati Attilio s.r.l
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Le assemblee ordinarie vengono convocate entro 60 giorni dalla data di chiusura della gestione ed è possibile tenerle nella nostra Sede senza costi aggiuntivi.
I bilanci e tutti i rendiconti di gestione vengono forniti con il registro delle spese voce per voce, dettaglio per dettaglio, per meglio evidenziare la trasparenza.
Studio Donati mette gratuitamente a disposizione di tutti i condomìni amministrati un servizio di disponibilità entro le 24 ore per interventi urgenti.
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